Baurecht
Vom Grundstück zum Haus: Teil 1
Beim Erwerb eines unbebauten Grundstückes ist neben der Lage vor allem dessen Nut-zungsmöglichkeit (Flächenwidmung und Bebauungsplan) und Aufschließungszustand von großer Bedeutung
Der Flächenwidmungsplan ist das zentrale Planungsinstrument der örtlichen Raumpla-nung, mit welchem die Art der Bodennutzung konkreter Flächen (Grundstücke) festgelegt wird. Sie sind als Grundstückseigentümer in einem Bauland - Wohngebiet grundsätzlich zwar nicht dazu verpflichtet, ein Wohnhaus zu errichten, können allerdings auch kein Gebäude bauen, welches der Bodennutzung entgegensteht. Neben Bauland - Wohngebiet können Grundstücke beispielsweise als „Grünland“ gewidmet sein. Diese Widmung steht der Errichtung eines Wohnhauses in aller Regel entgegen.
Mit dem Bebauungsplan werden letztlich die Art der möglichen Bebauung sowie die ver-kehrsmäßige Erschließung festgelegt und typischerweise die (maximalen) Gebäudehöhen, Bauplätze, KFZ-Abstellplätze, Fluchtlinien uä ausgewiesen.
Erkundigen Sie sich vor dem Erwerb eines unbebauten Grundstücks unbedingt auch über dessen Aufschließungszustand, zumal die Aufschließung nicht nur für den Ausgang des Baubewilligungsverfahrens, sondern auch für die Nutzung des Hauses (Heizung mit Gas ist zB nur mit entsprechender Aufschließung möglich) entscheidend sein kann. Zudem wer-den für die Aufschließung eines unbebauten Grundstückes von der Gemeinde Aufschließungsgebühren und Interessensbeiträge in nicht unwesentlicher Höhe vorgeschrieben. Bevor Sie also ein bindendes Kaufanbot abgeben, durch dessen Annahme im Übrigen grundsätzlich ein durchsetzbarer Vertrag entsteht, informieren sie sich über die Nutzungsmöglichkeit (Flächenwidmung und Bebauungsplan) und den Aufschließungszustand des Grundstücks.
Sobald das Kaufanbot angenommen wurde, wird in der Praxis ein Anwalt oder Notar mit der Erstellung des Vertrages beauftragt. Wer aber bestimmt den Vertragserrichter und zahlt dessen Honorar? Von welchem Anwalt oder Notar der Vertrag errichtet wird, ist ebenso Vereinbarungssache, wie die Übernahme dessen Kosten. Das Honorar des Ver-tragserrichters beläuft sich üblicherweise zwischen 1,2 und 1,5% (netto) vom Kaufpreis. Während die verkaufende Partei eines Grundstücks unter Umständen Immobilienertrags-steuer zu entrichten hat, fallen bei der kaufenden Partei neben der Grunderwerbssteuer (3,5 %) und der Eintragungsgebühr (1,1 %) eventuell auch eine Pfandrechtseintragungsgebühr (1,2 %) sowie Barauslagen (zB Pauschalgebühr) an. Auch die Provision des Immobilienmaklers – die sofern nichts Abweichendes vereinbart wurde 3 % (netto) vom Kauf-preis beträgt - darf bei der Kalkulation nicht außer Acht gelassen werden. Nebenkosten in Höhe von rund 10 % (netto) des Kaufpreises sind somit durchaus üblich.
Was in einem Kaufvertrag enthalten sein sollte und was unbedingt gestrichen gehört, kann nicht generell dargestellt werden, da ein Kaufvertrag individuell auf das Grundstück, die jeweiligen Vertragsparteien und die getroffenen Vereinbarungen abgestellt sein sollte. Wir stehen Ihnen daher sowohl für die Errichtung als auch für Überprüfungen von Verträgen gerne zur Verfügung.
Sie haben ein passendes Grundstück gefunden, gekauft und bereits eine (rechtskräftige) Baubewilligung erhalten? Worauf Sie beim Abschluss der Verträge mit Bauunternehmen achten sollten folgt in Teil 2.
(Stand 04/2018)
Mag. Mathias Schwab
Wetzl & Partner Rechtsanwälte GmbH
Die Rechtsanwälte der Wetzl & Partner Rechtsanwälte GmbH beraten Sie beim Kauf einer Liegenschaft und errichten den für Sie maßgeschneiderten Kaufvertrag. Gerne prüfen wir auch den Ihnen vom Vertragspartner vorgelegten Vertragsentwurf.